مبایعه نامه و قولنامه

املاک، خانه و زمین از جمله سرمایه گذارهای بلند مدت به شمار می آیند که خرید و فروش آنها با نوشتن مبایعنامه و سپس، قولنامه قانونی امکان پذیر است. با توجه به رواج خرید و فروش، همه افراد باید از شرایط تنظیم مبایعه نامه و قولنامه آگاهی داشته باشند تا از خسارات احتمالی جلوگیری شود. آیا شما با اصول نوشتن مبایعنامه و قولنامه آشنا هستید؟ از حق و حقوق خریدار و فروشنده چطور؟ مقاله امروز “سبز ویلا” به مبایعنامه و قولنامه اختصاص دارد؛ با ما همراه باشید تا با جزئیات، تفاوت ها هر یک از آنها آشنا شوید.

منظور از قولنامه چیست؟

گاهی اوقات، خریداری قصد خرید ملکی را دارد، ولی از شرایط لازم برخوردار نیست (مثلا شرایط پرداخت مبلغ کامل به صورت یکجا را ندارد). در این شرایط، خریدار و فروشنده با مراجعه به بنگاه های خرید و فروش املاک، قولنامه ای را تنظیم می کنند. “قولنامه” قرادادی است که تعهدات و اقدامات فروشنده و خریدار برای انتقال مالکیت در آینده به طور دقیق ذکر می شود. در این قرارداد، حقوق فروشنده و خریدار حفظ می شود. در قولنامه، طرفین متعهد می شوند که در زمانی مشخص، در یکی از دفاتر اسناد رسمی حضور داشته باشند و با رعایت شرایط، معامله را به مرحله نهایی برسانند.

در قولنامه چه اطلاعاتی نوشته می شود؟

. عنوان قرارداد

. مشخصات فروشنده و خریدار: شامل اطلاعات درست و دقیقی از هویت فروشنده و خریدار می شود. سایر جزئیات هم شامل سن، ملیت، ادرس، ایمیل و غیره می شود.

. تعهدات دو طرف

. بازه زمانی که سند ملک به نام خریدار می شود.

. مشخصات ملک و زمین: مشخصات فنی

. قرارداد خرید و فروش قیمت فروش و شرایط و مفاد طرفین در آن به طور دقیق مشخص شده است.

. مبلغ تعیین شده و شرایط پرداخت

. تعهدات دو طرف

. امضا دو طرف

. درج تاریخ

علاوه بر این اطلاعات، یکی از بخش های مهم قرارداد، شرط و زمان فسخ است. اگر در قولنامه ای شرط فسخ، مدت نداشته باشد، هم شرط و هم عقد باطل است. پس، حتما به این بخش توجه داشته باشید.

مزایای نوشتن قولنامه

داشتن قولنامه هم برای فروشنده مزایایی را به دنبال دارد و هم برای خریدار. برای خریدار، قولنامه مدرکی است که نشان می دهد او ملک مورد نظر را از فروشنده خریداری کرده است. در مواردی که خریدار وجه ملک را پرداخت نماید، ولی فروشنده سند ملک را به نام او انتقال ندهد، خریدار می تواند درخواست خود را در دادگاه مطرح کرده و فروشنده ملزم به انتقال رسمی ملک شود.

اگر خریدار مبلغ موافقت شده را پرداخت نکند یا قوانین فروش را نقص کند، فروشنده می تواند با کمک قولنامه، اقدام قانونی کند. در واقع، با اقدام قانونی فروشنده، خریدار مجبور می شود هزینه ملک را پرداخت کند یا اینکه معامله به طور کامل فسخ شده و حتی فروشنده درخواست خسارت کند.

منظور از مبایعه نامه چیست؟

مبایعنامه نام دیگر “فروش نامه” است. مبایعه نامه هم پیش قرادادی است که به محض توافق ابتدایی بین فروشنده و خریدار امضا می شود. مبایعنامه وعده ای برای نوشتن قولنامه رسمی در آینده به شمار می آید.

ویژگی های مبایعه نامه

. بیشتراوقات، مبایعه نامه در قالب سه نسخه پرینتی تنظیم می شود.

. مبایعنامه در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور ثبت می شود. پس از ثبت هم کد رهگیری آن را باید دریافت کنید.

. مبایعه نامه دارای هولوگرام معتبری است. این هولوگرام توسط اصناف و وزارت بازرگانی صادر می شود. به شماره هولوگرام هم توجه داشته باشید.

در مبایعنامه چه اطلاعاتی درج می شود؟ 

. عنوان قراداد

. مشخصات فروشنده و خریدار

. شرایط و تعهدات طرفین برای فروش ملک در آینده

. قیمت مورد توافق

. نحوه پرداخت

. تاریخ و امضا

لازم به ذکر است که معمولا، مبایعه نامه بر روی فرم های آماده نوشته می شود که در اختیار بنگاه های خرید و فروش املاک قرار دارد. از این رو، امکان ایجاد اصلاحات در متن مبایعنامه وجود ندارد، ولی در صورتیکه هر یک از طرفین خواستار افزودن اطلاعات بیشتری هستند، می تواند در بخش “توضیحات”، این اطلاعات را درج کنند.

قولنامه چه تفاوتی با مبایعه نامه دارد؟

مبایعانه مزایای سند رسمی را ندارد، ولی قولنامه یک سند قانونی به شمار می آید.

در مبایعنامه، تا زمانی که خریدار به طور کامل، بهای ملک را پرداخت کند، فروشنده همچنان صاحب آن ملک خواهد بود، ولی حق انتقال به غیر را ندارد. زمانی که هزینه خرید به طور کامل توسط خریدار به فروشنده پرداخت شود، فروشنده هم ملک مورد نظر را به خریدار تحویل می دهد و با نوشتن قولنامه، ملک را به طور رسمی به نام خریدار می زند. در واقع، وقتی شرایط و حقوق دو طرف در قرارداد به طور کامل رعایت شود، خریدار و فروشنده به سراغ قولنامه می روند.

از طرف دیگر، پس از تنظیم مبایعه نامه، خریدار باید وجهی را به فروشنده پرداخت نماید تا در مراحل بعدی، سند به نام فروشنده انتقال یابد، ولی پس از تنظیم قولنامه نباید خریدار وجهی را فروشنده پرداخت کند. در واقع، با تنظیم قولنامه، فروشنده تضمین می کند که ملک را به فرد دیگری نفروشد.

آیا می توان قرداد مبایعنامه را فسخ کرد؟

در صورتی که هر یک از دو طرفین به تعهدات نوشته شده در مبایعنامه پایبند نباشد، می توان مبایعنامه را هم به راحتی فسخ کرد. البته، هر یک از دو طرفین می توانند درخواست پرداخت خسارت هم داشته باشند.

نکات مهم در خصوص تنظیم مبایعنامه و قولنامه

1. متن مبایعه نامه و قولنامه باید قانونی، درست و دقیق باشد. حتما قوانین کشور هم رعایت شود. متن یاید به صورت خوانا و بدون غلط املایی نوشته شود.
2. مبایعه نامه وقولنامه در خصوص یک ملک واقعی باشد. به عبارت دیگر، خریدار حتما از ملک فروشنده بازدید کرده باشد و اسناد و مدارک مربوط به آن را هم به طور دقیق بررسی کند.
3. در مبایعه نامه و قولنامه مشخص شود که قرار است خریدار به چه صورت، پول ملک را پرداخت نماید (مثلا قسطی، نقدی و سایر روش های پرداخت). از طرفی، تاریخی برای پرداخت وجه هم تعیین گردد.
4. فروشنده در صورتی ملزم به پرداخت جریمه است که در تاریخ مورد نظر، ملک را به خریدار تحویل ندهد.
5. خریدار در صورتی ملزم به پرداخت جریمه است که در تاریخ مورد نظر هزینه ملک را به طور کامل پرداخت نکرده باشد.
6. در هنگام تنظیم مبایعه نامه و قولنامه، حتما باید شخص ثالث حضور داشته باشد و به عنوان شاهد قرارداد را امضا بزند.
7. اطلاعات مربوط به هویت خریدار و فروشنده هم بر اساس کارت ملی و شناسنامه نوشته می شود. بنابراین، در هنگام تنظیم مبایعنامه وقولنامه، حتما این مدارک را همراه خود داشته باشید.
8. پس از تنظیم مبایعه نامه و قولنامه، حتما بند به بند آن را مطالعه کنید تا از صحت اطلاعات آگاه شوید.

نتیجه

آیا شما هم قصد خرید یا فروش املاکی را دارید؟ برای اینکه خرید و یا فروش شما رسمی و قانونی باشد، اول باید قراردادی تحت عنوان “مبایعه نامه” نوشته شود و تمام شرایط دو طرف در آن ذکر شود. پس از پایبندی به تعهدات و شرایط ذکر شده، گام بعدی نوشتن قراردادی تحت عنوان “قولنامه” است که مشخصات خریدار و فروشنده به طور کامل ذکر شده و مبلغ ملک، تاریخ اعطای سند و سایر اطلاعات مهم و ضروری هم در آن ذکر می شود. فراموش نشود که شخص ثالث هم باید به عنوان شاهد حضور داشته باشد. آیا شما هم تا به حال برای معامله ملکی، مبایعه نامه و قولنامه نوشته اید؟

در مقاله بعدی به انواع سند ملکی در استان گیلان پرداختیم.